Glöm inte att du ska köpa ett begagnat hus! Information till dig om hus och hustypen du ev.ska köpa och förvalta

Ert livs investering!

Glöm inte att du ska köpa ett begagnat hus.

Inledningsvis ges lite allmänt hållen information till dig om hus och hustypen du ska köpa och förvalta och som ska hjälpa dig så att du får rätt bild av och rätt förväntningar på huset.

Överlåtelsebesiktningen

ersätter inte köparens undersökningsplikt Överlåtelsebesiktningen är en del av köparens undersökningsplikt. Även sådana delar av fastigheten som inte besiktigas ingår i köparens undersökningsplikt.

Du kommer ev.bli fastighetsägare.

Gammal Byggnad!

De flesta hus har någon form av brister och fel i form av skador eller risk för skador. Ett hus kräver kontinuerligt underhåll. Alla byggnadsdelar utsätts för slitage. Lättast att upptäcka är skador i synliga delar som golv- och väggbeklädnader. Även de delar av byggnaden som man inte ser utsätts för slitage, exempelvis fuktisoleringen mot en källaryttervägg eller en dräneringsledning, fuktspärrar i en kaklad duschvägg etc.

Dessa delar utsätts dagligen för slitage utan att du märker det. Även om fuktskador är den vanligaste orsaken till fel i byggnader så klarar sig en gammal oinredd källare oftast bra även om det är en hårt fuktbelastad grund Krav på mindre energiförbrukning i våra hus föranleddes av oljekrisen i början på 70-talet och
yttrade sig bl.a. i bättre lufttäthet och isolering i byggnader. I hus uppförda enligt SBN 1975 (Svensk Bygg Norm 75) föreskrivs krav på bättre lufttäthet (och isolering) än tidigare. Eftersom det var svårt uppnå täthetskravet med en vindpapp så övergick man till användandet av åldersbeständig plastfolie på varma sidor i väggar och tak.

Man måste veta hur t.ex. tilläggsisolering, byte av uppvärmningssystem påverkar byggnaden så det görs på rätt sätt. Läs om Statliga Småhusskadenämnden nedan.
Fuktbelastningen i t.ex. en kryp-/torpargrund och på en vind/takkonstruktionen är oftast återkommande, beroende på årstid, användning och geografi, vilket till slut kan leda till fukt- /”mögelskador” på och i konstruktionsdelar (även i nya hus).

Konstruktioner som betongplattor på mark, inredda källare med t.ex. gillestugor etc. kan utgöra exempel på känsliga konstruktioner. I byggbranschen kallas de riskkonstruktioner vilka kan behöva åtgärdas just för att det visat sig att de inte håller i det långa loppet. Faktum är att flera av de grundkonstruktioner som svenska byggnormer rekommenderade på bl.a. 1960- och 1970-talen har visat sig vara helt felaktiga ur en fuktteknisk synvinkel. Ni har säkert även läst i tidningarna om att man t.o.m. under 2000-talet byggt med en typ av putsfasad som redan givit upphov till ”mögelskador”

För att begränsa risken för felslagna förväntningar och risk för rättsliga tvister och framtida ”tjafs”, är det viktigt att ni sätter er in i och förstår hur ert hus är byggt och fungerar. Fråga alltid besiktningsförrättaren om något känns otydligt och oklart.

Byggnader uppförda och/eller tillbyggda efter januari 2005 ska ha tecknat 10-årig byggfelsförsäkring (gäller även fritidshus):
Lagen om byggfelsförsäkring skärptes från och med den 1 januari 2005 och innebär att en sådan försäkring alltid skall finnas före byggstart vid om-/ till- och nybyggnad av småhus. Lagen omfattar även fritidshus.

Försäkringen gäller för material och för eventuellt köpta tjänster som det i ansökan anges att det finns skriftliga avtal för. Hus av enklare standard kan undantas från kravet. Om en åtgärd på huset inte kräver bygglov behövs inte heller en byggfelsförsäkring.

Försäkringen gäller i 10 år och ska täcka kostnader för eventuella fel i husets konstruktion, material eller utförande. Idag finns tre bolag som säljer byggfelsförsäkringar; Byggnadsgaranti,
Försäkrings AB Bostadsgaranti och Gar-Bo.

##Det är byggherren, dvs. normalt fastighets- eller husägaren, som ansvarar för att en Byggfelsförsäkring tecknas.## Kontroll om sådan försäkring tecknats ingår inte ibesiktningsuppdraget men köpare av en fastighet rekommenderas att kontrollera om sådan försäkring tecknats, vad den omfattar samt villkoren. Enligt säljare erhölls dispens från att teckna denna typ av försäkring inför byggandet av tillbyggnaden.

Statliga Småhusskadenämnden

Statliga Småhusskadenämnden som var verksam mellan åren 1989 – 2008 lät KTH sammanställa en rapport där nämndens erfarenheter av fukt- och mögelskador samlades under denna period.
Statliga Småhusskadenämnden gav bidrag till privatpersoner vars fastigheter drabbats av fuktrelaterade skador. De mest omfattande skadorna orsakades enligt

KTH:s undersökning av följande faktorer:

• Uteluftventilerad krypgrund/torpargrund
• Tilläggsisolering av gamla vindar (i självdragsventilerade hus)
• Byte av uppvärmningssystem (i självdragsventilerade hus)
• När man använt tryckimpregnerat virke i huskonstruktioner.
• Impregnering skyddar inte mot mögel och luktproblem.
• Att man måste välja tryckimpregnerat virke i huset visar att
  konstruktionen är osäker.Golvvärme i äldre byggnader med dålig isolering mot golv och mark (konstruktionen kräver
  fukt- och värmeteknisk specialistkompetens).

”Det finns inga täta tak eller fasader”.

Ring inte om det vid något enstaka tillfälle börjar läcka, såvida du inte vet varför. De senaste vintrarna har gått hårt åt många tak. Man får alltid räkna med att det t.ex. i samband regn och blåst eller yrsnö tränger in vatten på känsliga ställen som t.ex. fönster, genomföringar, takkupor och luftspalter, även på nya hus.

Tak- och fasadunderhåll är viktigt för husets goda bestånd. 100-årsregnet kan komma imorgon. På flerfamiljshus är takunderhållet ofta bättre än på småhus. Hängrännor, stuprör och vinkelrännor på dessa har ofta värmeslingor för att undvika in läckage p.g.a. t.ex. svallis. Det fungerar bra även på småhus.

Bra information till dig som nyligen har eller som ska renovera/kakla ett våtrum
(utdrag från byggkeramikrådets hemsida).

Plastmattor på väggar och golv fungerar både som ytskikt och tätskikt. På plastmattor är det relativt enkelt att se om skador eller brister finns. Kakel och klinker fungerar som ytskikt i våtrum och tätskiktet finns under plattorna.

Det går därför inte att göra en bedömning av skicket och tätheten hos materialet eller ens se om det finns eller om det saknas tätskikt. Det kan även vara svårt och emellanåt omöjligt att avgöra om det är rätt typ av golvbrunn och rätt anslutningar mot golvbrunnen i utrymmet . Även vad avser rörgenomföringar går det inte att se om hur det är utfört.

Man kan inte göra fuktindikering i kaklade utrymmen eftersom kakel/klinker drar åt sig fukt. Det tar ca 4 veckor och upp till ca 6 månader för en vattenbegjuten kakelplatta att torka efter duschning. Det föreligger således alltid en risk med kaklade utrymmen med avseende på fukt- /vattenskador.

Vid eventuell framtida våtrumsskada, om/när de renoverats/byggts om under senare år och inte är fackmässigt utfört, så kan försäkringsbolaget neka ersättning (via villa- eller fritidshusförsäkring). Du får alltså räkna med att försäkringsbolaget förutsätter fackmannamässigt utförande när du tecknar din försäkring Fackmässighet – Utförandet av behörig entreprenör Av byggbranschens allmänna bestämmelser (AB/ABT) och av Konsumenttjänstlag 1985:716 framgår att näringsidkare skall utföra arbetet fackmässigt.

Fackmässighet innebär bland annat att entreprenören ansvarar för att tjänsten utförs på ett sätt som man kan kräva av en normalt kunnig och skicklig fackman. För keramiska golv- och väggkonstruktioner i våtrum är Byggkeramikrådets Branschregler för våtrum, BBV (tidigare PER:s branschregler) inom hela ”byggsverige” ansedda som riktlinjer för fackmässighet inom området.

För att uppnå fackmässighet enligt Byggkeramikrådets branschregler för Våtrum, BBV, krävs att:
Arbetet utförs enligt BBV och att reglerna följs.
Ett tätskiktssystem som är godkänt av Byggkeramikrådet används enligt godkänd
monteringsanvisning.
Arbetena utförs av ett företag som är behörigt enligt BBV.
Tätskiktsarbetet utförs av plattsättare som har behörighet enligt BBV, är anställd i ett behörigt företag och kan uppvisa giltig fotolegitimation utfärdad av Byggkeramikrådet Kvalitetsdokument, fylls i och överlämnas till beställare och nyttjare / boende, tillsammans med ett exemplar av monteringsanvisningen för det godkända tätskiktssystemet.

Gör det självarbeten och arbeten utförda av icke certifierade fackman

För privatpersoner som avser att göra arbeten med kakel och klinker i egen fastighet och entreprenörer som inte är certifierade gäller normalt att försäkringsbolagen accepterar sådana arbeten, under förutsättning att det utförs med utgångspunkt från funktionskraven i gällande branschregler och enligt tätskiktstillverkarens godkända monteringsanvisning

Att tänka på när man köper ett självdragsventilerat hus.

Eftersom byggnaden är självdragsventilerad uppfyller den inte dagens krav på en fungerande inomhusventilation, med tillräckligt luftutbyte för permanentboende. När man som i detta hus låtit installera s.k. Paxfläkt i våta utrymmen säger man att självdragsventilationen är förstärkt.

Det kan i många fall vara tillräcklig åtgärd om tilluften är bra (man kan inte dra ut mer luft ur huset än man tillför).I ett självdragsventilerat hus styrs ventilationen av de termiska krafterna, dvs skillnaden mellan inomhus- och utomhustemperaturen, till skillnad från modernare hus där ventilationen styrs av fläktar (s.k. mekanisk ventilation).
För att en självdragsventilation skall fungera på avsett vis krävs, förutom skillnad i temperatur mellan ute- och inneluft, att en tillräckligt fungerande tilluft finns i byggnaden.

Vi duschar och badar oftare och i längre perioder än förr. Tvättmaskiner och torktumlare är normal standard idag vilket påverkar inomhusluften.

När det eldades i skorstensstocken, i gamla hus, fungerade inomhusventilationen bättre och det tillförde värme till vindar och gamla torpargrunder vilket höll konstruktionerna torrare.

Tilluften tas från de torra utrymmena medan frånluftsdonen ska finnas de våta rummen som kök,våtrum, wc och tvättstuga (i nyare hus även i klädkammare).
Ett självdragsventilerat hus kan det under vinterhalvåret tränga varm och fuktig inomhusluft på vindar och i vägg- och takkonstruktioner och orsakar kondens- och med tiden mögel- och rötskador.

På sommaren fungerar ventilationen dåligt.

Bland de första varningssignalerna som indikerar att inomhusventilationen inte fungerar tillfredställande är om det uppkommer kondens insidan fönsterrutor och om ångan från badrumsspegeln inte försvinner tillräckligt fort Då bör man kontakta en ventilationstekniker som är till bra hjälp som kan ta fram bra förslag som t.o.m. kan vara energieffektiva.

Det behöver inte alltid vara kostsamt. Bara för att tidigare ägare inte haft några bekymmer med inomhusventilationen innebär inte alltid att den fungerar klanderfritt för den nye ägaren. Man är kanske är fler i hushållet och har annat beteende och boendevanor.

Byggnaden var möblerad vid besiktningstillfället

Undertecknad rekommenderar att man besiktigar byggnaden när den är tömd från bohag som bokhyllor, tavlor, mattor soffor etc. så man ges möjlighet att syna ytor som var dolda vid besiktningstillfället eftersom det ingår i din undersökningsplikt